1기신도시 재건축 특별법 분석

 

1. 1기 신도시

 

1기신도시 재건축 특별법에 대해 알아보자. 1기신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동이 있다. 1990년대 초 30만호가 공급되었다. 당시 분당 97500. 일산 69000, 평촌/산본/중동 42500 가구였다. 2020년이 되자 30년이 지난 입주 단지가 나오고 2026년이면 대부분 1기 신도시 주택이 30년을 채우게 된다.

 

노태우 정부 시절 부동산 투기, 전월세 폭등, 5공 청문회 등으로 물가 안정과 정권 유지를 위해 대규모 주택공급은 필수였다. 1989년에 1기 신도시 건설 계획을 세웠지만 오히려 집값, 토지 가격만 올리는 꼴이 되었고, 속전속결로 진행하여 1989년~1991년에 1기 신도시 건설이 완료된다. 1기신도시 부실시공이 연일 기사로 나왔다.

 

 

주택 200만 호 건설 계획에 따라 분당신도시(성남시), 일산신도시(고양시), 중동신도시(부천시), 평촌신도시(안양시), 산본신도시(군포시)의 이른바 5대 신도시가 조성되었다.

 

분당, 일산 - 용적률 160% ~ 180%, 인구밀도도 낮게 잡았지만,

평촌, 산본, 중동 - 용적률 200%, 아파트 배치가 빽빽하고 인구밀도가 높다.

 

1991년 1기 신도시 공급 물량이 풀리자 부동산 가격이 떨어졌다. 무주택자가 집을 살 시기는 공급이 풀리고 부동산 가격이 떨어질 때다. 문제는 이게 언제 공급될지 불확실하다는 것. 정치적 구호, 선언은 있지만 실행 계획이 없고 완공까지는 2030년, 2040년 언제가 될지 모른다.

 

 

2. 1기 신도시 재건축 특별법

 

재건축 = 사업성이라서 용적률 상향이 되지 않으면 재건축 사업성이 떨어지기 때문에 용적률 조정이 필요하다. 전용 주거지역 50% ~ 150%, 일반주거지역 100% ~ 300%, 준주거지역 200% ~ 500%이다. 일반적으로 재건축은 용적률 180% 이하일 때 사업성이 있고, 200%를 넘으면 사업성이 떨어지는 것으로 평가된다. 3종 일반주거지역 재건축 허용 용적률이 250~300%로 제한되기 때문이다. 그래서 분당, 일산보다 평촌, 산본, 중동 집값이 떨어진다. 그래서 평촌 지역은 재건축보다 '리모델링' 추진에 더 관심을 많이 보인다.

 

여야 대선후보는 용적률 500% 상향으로 인한 재건축 사업이익을 환수하고, 1기 신도시 재건축 특별법을 신속히 제정할 것이라고 공약하였으나 현실은 윤석열 정부 당선 이후 '2024년 1기 신도시 재건축 마스터 플랜'에 대한 얘기가 나왔다.

 

1기신도시 재건축 특별법 내용은 아직 확정된바 없다. 재건축 대상, 일정(기간, 순서), 이주 대책, 교통 계획 등이 들어가겠지만 여러 이권이 걸려 있기 때문에 쉽게 정해지진 않을 것으로 보인다. 

 

1기신도시 재건축, 리모델링을 추진하는 단지가 늘어나지만 조합설립, 리모델링 추진위원회, 시공사 선정 등에 그쳤다. 실제로 재건축, 리모델링이 진행되려면 정부의 승인이 필요한데 도장을 찍어주지 않고 미룬 것이다.

 

 

정부는 8월19일 1기 신도시 재정부가 빠르게 이루어지도록 조치를 취하겠다는 발언을 한다. 원희룡 국토부장관은 8월 23일 '1기신도시 재정비를 위한 마스터플랜 일정을 2024년에서 최대한 앞당기겠다'고 발언한다. 

 

1기 신도시 노후 아파트가 빠르게 늘어나고 있다. 2026년에는 36.5만호의 70%인 25만채가 준공된지 30년이 지난 노후 아파트가 된다. 주택 시설, 설비 노후화, 주차난 등은 주거 환경 만족도 저하에 영향을 준다. 늘어난 소득 대비 사는 곳은 그렇지 않은 것이다.

 

1기 신도시에 사는 사람들은 직장, 학교때문에 머물뿐 다른 신축급 신도시로 이사하고 싶을 것이다. 사전청약을 받은 3기 신도시는 서울과 거리가 불과 10~20km 떨어졌다. GTX가 신설되면 서울 교통이 편리해지기 때문에 1기 신도시 메리트가 점점 사라진다. 그래서 1기 신도시와 2기 신도시 가격 차이가 별로 안 나고 특정 지역은 2기 신도시 가격이 더 비싸다.

 

1기 신도시는 첫 신도시 건설이라 최근 지어지는 아파트보다 튼튼하다고 평가되고, 바다모래 파동 이후 주기적으로 구조안전 보강이 이뤄졌다. 그 결과 현 안전진단 기준으로는 재건축 허가가 떨어지기 어렵기 때문에 '재건축 안전기준 완화'에 대한 얘기도 끊임없이 나온다.

 

1기 신도시 재건축은 언제될까? 2030년 이후에나 1기 신도시 주민들 이주 시작하고 뭐라도 되지 않을까?