청약, 사전청약은 한국부동산 청약홈(https://www.applyhome.co.kr/)에서 할 수 있습니다. 청약 캘린더, 입주자모집공고문, 청약 알리미 등을 신청할 수 있어요. 이번 포스팅은 입주자모집공고문에서 주요 확인사항에 대해 함께 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
본 예시는 서울원 아이파크 입주자모집공고입니다. 청약홈은 웹, 구글스토어, 애플앱스토어 어플로도 확인 가능합니다.
입주자모집공고문
- 주택유형 : 민영
- 해당지역 : 입주자모집공고일 현재 서울특별시 거주자
- 기타지역 : 경기도 및 인천광역시 거주자
- 규제지역여부 : 비규제지역
- 재당첨제한 : 없음
- 전매제한 : 1년
- 거주의무기간 : 없음
- 분양가 상한제 : 없음
- 택지유형 : 민간택지
- 구분 일정 : 입주자모집공고일 > 특별공급 접수일 > 일반공급 1순위 접수일 > 2순위 접수일 > 당첨자 발표일 > 서류 접수 > 계약체결
청약홈 콜센터 상담 내용은 법적 효력이 없으니 참고 자료로만 활용해 주시기 바랍니다. 청약 자격 미숙지나 착오 신청에 따른 책임은 청약자 본인에게 있으므로, 궁금한 사항은 반드시 사업 주체를 통해 확인하시어 불이익이 발생하지 않도록 주의하시기 바랍니다. 접수 종료 후에는 착오로 인한 잘못된 신청을 수정할 수 없습니다.
사전청약 당첨자 및 그 세대원
2024년 10월 1일 시행된 주택공급에 관한 규칙에 따라, 민간 사전청약 당첨자 및 그 세대원은 2024년 10월 1일부터 사전당첨자 지위를 유지한 상태로 다른 주택에 청약할 수 있습니다.
다만, 사전당첨자 또는 그 세대원이 다른 주택의 계약취소주택이나 규제지역 무순위 청약에 당첨될 경우, 사전당첨자 지위를 상실하게 되며, 이로 인해 사전청약 주택의 입주자로 선정될 수 없습니다.
청약자격기준일 : 입주자 모집공고일
입주자모집공고일은 청약 자격을 판단하는 기준일로, 청약 신청, 자격 조건 충족 기간, 나이, 세대 구성원, 지역 우선, 주택 소유 여부 등을 평가하는 기준이 됩니다.
예를 들어, 입주자모집공고일이 2024년 7월 1일이라면, “해당 주택 건설지역에 2년 이상 계속 거주한 자에게 우선 공급한다”는 조건을 충족하려면, 적어도 2022년 7월 1일부터 공고일까지 주민등록등본상 서울시에 계속 거주하고 있어야 해당 지역 거주자로서 청약이 가능합니다.
규제지역 : 투기과열지구 또는 청약과열지역 / 재당첨 제한
2024년 11월 1일 기준 규제지역은 서울시 용산구, 서초구, 강남구, 송파구입니다.
- 투기과열지구에서 당첨될 경우 재당첨 제한은 10년이며,
- 청약과열지역에서는 7년의 재당첨 제한이 적용됩니다.
- 분양가상한제가 적용된 주택에 당첨되면 10년간 청약 당첨이 금지됩니다.
분양가상한제는 주택 분양가격을 택지비 + 건축비 이하로 제한하는 제도로, 주변 시세보다 분양가가 저렴해 높은 인기를 끌고 있습니다. 이로 인해 만점 청약통장이 등장하기도 합니다. 원래는 공공택지 내 공동주택에만 적용되었으나, 시장 과열이 우려되는 지역의 민간택지 주택에도 확대 적용되고 있습니다.
한편, 수도권의 비투기과열지구 및 비청약과열지역에 위치한 민간택지의 분양가상한제 미적용 민영주택의 경우, 당첨되어도 재당첨 제한을 받지 않습니다. 기존 주택 당첨으로 인해 재당첨 제한 기간에 있는 사람이나 그 세대원도 이러한 민영주택에 청약할 수 있습니다. 단, 이미 사용한 청약통장은 다시 사용할 수 없으므로, 새로 청약통장을 만들어 1순위 자격을 갖춘 후 청약 신청해야 합니다.
전매제한 및 거주의무
전매제한은 주택(입주권 및 분양권 포함)을 일정 기간 동안 타인에게 전매(매매, 증여 등)하거나 전매를 알선하지 못하도록 제한하는 제도입니다. 이는 투기 수요를 억제하고 실수요자를 중심으로 주택 시장을 안정시키기 위해 정부가 시행하고 있는 규제입니다.
전매제한은 다음과 같은 경우에 주로 적용됩니다:
- 투기과열지구와 청약과열지역에서 공급되는 주택
- 분양가상한제가 적용된 주택
- 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택
분양권 전매는 계약자가 사업주체에 대한 모든 채무(미납 대금, 연체료 등)를 이행한 경우에만 가능합니다. 이때 분양권을 양수한 사람은 계약자의 모든 권리와 의무를 그대로 승계하게 됩니다. 그러나 최초 계약자의 불법 행위(예: 불법 청약 등)로 인해 분양 계약이 취소될 경우, 분양권 매수자는 이에 따른 피해에 대해 보호받을 수 없으며, 이의를 제기할 수 없습니다.
거주의무는 아파트 입주 시점부터 시작되며, 해당 주택에 반드시 입주해 실제로 거주해야 합니다. 입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 치르는 방식은 허용되지 않으므로, 자금 계획을 철저히 준비해야 합니다.
전매제한 기간은 다음과 같습니다:
- 수도권 공공택지, 규제지역, 분양가상한제 적용지역: 3년
- 과밀억제권역: 1년
- 그 외 지역: 6개월
다만, 전매가 제한되더라도 거주의무가 없는 경우에는 전세를 놓아 잔금을 치르는 방식이 종종 활용됩니다.
해당 주택건설지역 거주자 우선공급
청약신청자 중 같은 순위 내 경쟁이 있을 경우 해당 주택건설지역인 과천시에 2년 이상 계속 거주자(2022.07.01 이전부터 계속 거주)가 우선합니다.
>> 입주자모집공고문에 명시되어 있습니다.
무주택 세대구성원
청약 신청 시, 세대주와 세대원 모두 무주택 요건을 충족해야 합니다. 청약 기본 자격은 신청자 본인뿐만 아니라 동일한 세대를 구성하고 있는 세대원 전원이 무주택자인 경우에만 충족됩니다.
세대구성원의 범위는 청약 신청자와 동일한 주민등록표등본에 등재된 사람들을 기준으로 합니다. 다만, 공고일 기준으로 배우자가 다른 주민등록표등본에 등재되어 있더라도, 부부는 동일 세대로 간주되므로 분리된 배우자의 등본상 세대원도 포함하여 세대구성원을 판단합니다.
세대구성원에 포함되는 범위:
- 신청자 본인
- 배우자
- 신청자와 배우자의 직계존속(부모)
- 신청자와 배우자의 직계비속(자녀 및 자녀의 배우자 포함)
- 배우자의 직계비속
※ 같은 주민등록표등본에 등재되어 있어도 외숙모, 삼촌, 형제자매 등은 세대구성원에 포함되지 않습니다.
주택 소유로 간주되는 경우:
- 분양권 및 입주권을 소유한 경우도 주택 소유로 간주됩니다.
- 신규 계약자: 공급계약 체결일 기준
- 분양권 매수자: 매매대금 완납일 기준
특별공급과 일반공급
동일 단지 내에서는 1인이 특별공급과 일반공급에 각각 한 건씩 청약이 가능합니다. 다만, 특별공급에 당첨될 경우 일반공급 선정 대상에서 자동 제외됩니다.
- 일반공급: 청약통장 1순위 자격만 있으면 누구나 참여 가능합니다.
- 특별공급: 신혼부부, 노부모 부양, 다자녀 가구 등 특정 조건을 충족해야 신청할 수 있습니다.
또한, 배우자에 한해 당첨자 발표일이 동일한 주택에 중복 청약이 가능합니다. 만약 중복 청약한 주택에 부부가 모두 당첨될 경우, 신청 접수일이 빠른 청약만 유효하며, 나머지는 취소 처리됩니다.
민영주택 1순위 청약 자격은 입주자 저축 가입 후 12개월 이상 경과하고, 지역 및 면적별로 정해진 예치금액 이상을 납입한 경우에 충족됩니다. (예: 전용면적 84㎡ 기준, 서울 300만 원, 인천 250만 원, 경기도 200만 원)
유의사항:
- 당첨자 발표일이 동일한 주택에 대해서는 1인 1건만 신청 가능합니다.
- 2건 이상 중복 청약할 경우, 모두 무효 처리되거나, 당첨자 선정 후에도 당첨이 취소됩니다.
당첨자 발표일 우선 원칙:
- 청약 접수일과 관계없이 당첨자 발표일이 빠른 주택에 당첨될 경우, 발표일이 늦은 주택의 당첨은 자동으로 취소됩니다.
청약통장 관련:
또한, 당첨자 본인 및 해당 세대원은 당첨일로부터 일정 기간 동안 재당첨 제한 또는 1순위 청약 접수 제한을 받습니다.
계약 여부와 관계없이 당첨된 청약통장은 재사용이 불가하며, 새로 청약을 준비하려면 다시 가입해야 합니다.
특별공급 유형별로 무주택요건은 기관추천/다자녀가구/신혼부부/생애최초는 무주택세대구성원 요건이며 노부모부양 특별공급은 무주택 세대주 요건을 갖추어야 합니다.
민영주택 일반공급은 가점제와 추첨제
전용 59㎡: 일반공급 물량의 40%는 가점제, 60%는 추첨제로 당첨자를 선정합니다.
전용 84㎡: 일반공급 물량의 70%는 가점제, 30%는 추첨제로 진행됩니다.
- 가점제: 일반공급 물량 중 일정 비율을 가점이 높은 순으로 당첨자를 선정합니다.
- 추첨제: 가점제에서 낙첨된 사람과 처음부터 추첨제를 선택한 사람을 대상으로, 무작위로 당첨자를 선정합니다. 이때, 해당 지역 거주자가 우선하여 당첨됩니다.
- 추첨제는 주로 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 공급하는 주택에 적용됩니다.
- 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선 공급되며, 25%는 무주택자를 포함한 1주택 소유자에게 공급됩니다.
- 여전히 남는 물량이 있을 경우, 일반공급 1순위에 해당하는 사람에게 공급됩니다.
비규제지역 민영주택 일반공급 추첨제에 한해서만 1주택자가 1순위 청약을 신청할 수 있습니다.
주택(분양권 포함)을 소유한 직계존속과 그 직계존속의 배우자는 가점제 항목의 부양가족으로 인정되지 않습니다.
또한, 부양가족 판단 기준에서 직계비속은 아래 조건에 해당하는 경우에만 부양가족으로 인정됩니다. ⓐ 미혼자녀, ⓑ 부모가 모두 사망한 미혼의 손자녀
당첨자 선정 순서
- 1순위 가점제 : 지역 > 가점 > 청약통장 가입기간 > 추첨
- 1순위 추첨제 : 지역 > 무주택자 우선공급 > 추첨
- 2순위 : 지역 > 추첨
- 지역 : 해당 지역 거주자 > 기타지역 거주
서류 제출 관련 주의사항
청약 신청 시 청약 자격 및 가점 항목은 별도로 검증하지 않으며, 신청자가 기재한 내용만으로 청약이 진행됩니다. 다만, 당첨자 및 예비입주자에 한하여 관련 서류를 제출받아 청약 신청 내용과 실제 자격의 일치 여부를 확인합니다. 적격 확인이 완료된 후에만 계약 체결이 가능합니다.
서류 발급 기준:
- 입주자모집공고일 이후 발급된 서류만 인정됩니다.
- 제출 서류에는 반드시 직인 날인이 있어야 하며, 팩스로 전송된 날인 서류는 인정되지 않습니다.
서류 발급 기관 및 방법:
- 주민등록표등본/초본: 정부24
- 가족관계증명서: 대법원 전자가족관계등록시스템
- 소득 관련 서류: 홈택스
- 부동산 소유 현황: 대법원 인터넷 등기소
- 지방세 세목별 과세증명: 행정복지센터 또는 위택스
- 건강보험 자격득실 확인서: 건강보험공단 또는 정부24
발급된 서류의 개인정보:
- 모든 서류는 성명과 주민등록번호 전체가 표시되어야 합니다.
공통 필수 서류:
- 신분증
- 주민등록표등본(전부 표기)
- 주민등록표초본(전부 표기)
- 가족관계증명서(상세, 전부 표기)
- 혼인관계증명서(전부 표기)
- 출입국에 관한 사실 증명
특별공급 유형별 추가 선택 서류:
1. 다자녀가구 특별공급:
- 혼인관계증명서 상세(본인 및 직계비속)
- 주민등록표초본 상세(피부양 직계존속)
- 한부모가족증명서(5년 이상 경과된 경우)
- 재혼가정 배우자 가족관계증명서 상세
- 임신진단서 또는 출산 증명서
- 입양관계증명서(상세) 또는 친양자입양관계증명서(상세)
2. 신혼부부 특별공급:
- 건강보험 자격득실 확인서(본인 및 만 19세 이상 세대원 전원)
- 소득 증빙 서류(본인 및 세대원)
- 부동산 소유 현황 및 지방세 세목별 과세증명(본인 및 세대원)
- 가족관계증명서 상세(배우자 및 피부양 직계비속)
- 주민등록표초본(피부양 직계존속)
- 임신진단서 또는 출산 증명서
- 입양관계증명서(상세) 또는 친양자입양관계증명서(상세)
3. 노부모부양 특별공급:
- 피부양 직계존속의 출입국에 관한 사실증명
- 가족관계증명서 상세
- 주민등록표초본
4. 생애최초 특별공급:
- 건강보험 자격득실 확인서(본인 및 세대원)
- 최근 5개년 소득세 납부 증빙 서류(본인)
- 소득 증빙 서류(전년도 소득이 없고 현재 근로자가 아닌 경우, 전년도 사실증명서: 신고사실 없음 제출 필수)
신혼부부 및 생애최초 특별공급 소득증빙서류
일반 근로자:
- 재직증명서
- 전년도 근로소득원천징수영수증
- 또는 전년도 소득금액증명
개인사업자(자영업자):
- 전년도 소득금액증명
- 사업자등록증 사본
신규 개인사업자는 아래 서류 중 하나 추가 제출 필요:
- 국민연금 산정용 가입내역 확인
- 공고일 이전의 최근 부가가치세 확정신고서 부본
계속적인 프리랜서:
- 전년도 소득금액증명
- 또는 사업소득 원천징수영수증
- 전년도 해촉증명서 또는 위촉증명서
예비 입주자 선정
- 특별공급: 주택형별 공급 세대수의 500%까지 추첨으로 선정합니다.
- 일반공급: 주택형별 공급 세대수의 500%까지 ‘지역우선공급’을 적용하여 가점 순으로 선정하며, 동점자의 경우 추첨으로 결정합니다.
- 동호수 배정: 동호수는 주택형별 무작위 추첨으로 배정됩니다.
- 예비입주자 관련 규정: 예비입주자 명단 및 순번은 당첨자 명단 발표 시 함께 공개됩니다.
- 예비입주자로 선정된 경우, 다른 주택의 공급을 신청해 입주자로 선정되면 해당 주택의 예비입주자로서 공급받거나 동호수 배정에 참여할 수 없습니다.
- 단, 예비입주자의 동호수 배정일이 다른 주택의 당첨자 발표일보다 빠를 경우, 예비입주자 계약 체결은 가능하며, 이 경우 다른 주택의 당첨은 무효 처리됩니다.
청약통장 전환
종전통장(청약예금, 청약부금, 청약저축)을 청약종합저축으로 전환한 경우, 입주자모집공고 전일까지 전환 및 개설을 완료해야 청약 신청이 가능합니다.
- 민영주택 청약: 전환 개설일을 기준으로 청약 순위를 산정합니다.
- 국민주택 청약: 기존 청약통장 가입일을 기준으로 청약 순위를 산정합니다.
공급 금액 및 납부일정
분양대금 납부 방식 및 일정
- 계약금:
- 1차: 계약 시 납부 (10~20% 중 일부).
- 2차: 계약 후 30일 이내 잔여 계약금 납부.
- 중도금 (전체 분양대금의 60%):
- 6차례 분할 납부.
- 보통 사업주체가 중도금 대출 이자 후불제 조건으로 중도금 융자를 알선.
- 대납한 중도금 이자는 잔금 납부 시 사업주체에게 함께 납부해야 함.
- 단, 법률 변경 또는 부동산 정책 등에 따라 중도금 대출 알선이 어려울 경우, 분양 대금은 계약자가 스스로 조달해야 하며, 이에 대한 사업주체의 책임은 없음.
- 잔금 (20~30%):
- 사용검사일 이후 입주 전까지 완납.
- 임시사용승인으로 입주하는 경우, 전체 입주금의 10%를 제외한 금액은 입주일에 납부하고, 잔여 10%는 사용검사일 이후 납부 가능.
- 잔금 납부 방법:
- 중도금 포함 현금으로 상환.
- 아파트 담보대출로 전환 가능 (공급금액 완납 후 소유권 이전 및 근저당권 설정 서류 제출 필수).
재건축 재개발 포함하여 신축 분양아파트 잔금대출은 시중은행에서 입주잔금대출을 알아보면 됩니다. 금융 제재에 따른 후취 담보 제한이 없다면 6억 이하 디딤돌, 9억 이하 신생아특례대출도 알아볼 수 있습니다. 정부대출은 DSR 보지 않지만 시중은행은 DSR 봅니다. 원리금 균등 상환방식이며 3년 이내 중도상환해약금 있습니다.
분양대금 납부 및 관련 절차
- 납부 계좌:
- 분양대금 납부 계좌: 계약 동호수 및 계약자명(예: 1011201홍길동)을 기재해 입금.
- 유상옵션(발코니 확장 및 추가 선택 품목): 별도의 납부 계좌로 입금.
- 입금 증빙: 납부 후 입금증을 계약 시 견본주택에 제출.
- 가상계좌 납부:
- 중도금 및 잔금은 약정된 납부일에 분양대금 납부 계좌와 연동된 가상계좌로 이체 또는 무통장 입금해야 함.
- 공급금액 포함 사항:
- 소유권이전등기비용, 취득세, 유상옵션비는 포함되지 않음.
- 납부일이 휴일인 경우: 익일 은행 영업일 기준으로 납부.
유상옵션 및 계약사항
- 유상옵션:
- 선택 가능 품목:
- 천장형 시스템 에어컨 (공기청정 유무 선택).
- 빌트인 가전 (LG 또는 삼성).
- 인테리어 마감재 (욕실팬, 정수시스템, 비데, 사각 싱크볼 및 수전, 중문, 동화자연마루 등).
- 특화 옵션 (주방 가구, 침실, 주방 세라믹타일, 벽면, 안방 드레스룸, 조명, 환기 등).
- 창호 (PROFINE 샤시).
- 선택 가능 품목:
- 옵션 선택 및 변경 불가:
- 계약 체결 시 선택한 마감재 및 추가 옵션 계약은 변경이 불가함.
계약 해지 및 유의사항
- 대출 관련 유의사항:
- 사업주체의 대출 알선이 불가하거나 개인 사유(대출 축소, 대출 불가 등)로 인해 계약 해지를 요청할 수 없음.
- 이로 인한 모든 불이익은 계약자 책임이며, 사업주체에 이의를 제기할 수 없음.
- 부적격자 환불 규정:
- 제출 서류 검토 후 부적격자로 판정된 경우, 일정 기간 이후에는 계약금 환불이 불가.
청약신청방법 : 인터넷 청약홈
- 청약홈 접속 > 인증서 로그인 > 청약신청 > APT > 신청유형 및 주택명 > 청약 자격 등 입력 > 인증서를 통한 전자서명 > 청약신청 완료
- 청약 신청 시간 : 09:00 ~ 17:30
- 당첨자 발표일에 청약홈에 접속하여 인증서 로그인하고 청약당첨조회를 할 수 있습니다.
- 청약 신청 시 휴대폰 번호를 등록하고 SMS 수신에 동의한 당첨(예비)자는 문자를 별도로 받을 수 있습니다.
계약 체결 시 구비사항
- 계약금 입금 증빙서류(무통장 입금 영수증 또는 입금 확인증)
- 본인 신분증
- 인감증명서 또는 본인서명사실 확인서(본인발급용(발급용도 : 주택공급계약용))
- 인감도장(본인서명사실확인서 제출 시 생략)
- 당첨 유형별 입주대상자 자격확인 서류 일체
- 적격 여부 확인을 위해 요구하는 서류
- 주택 취득 자금 조달 및 입주 계획서(부동산 거래 신고 6억 이상의 경우)
- 대한민국 정부수입인지(인지세 납부) : 공급계약에 따른 인지세와 발코니 확장 및 추가 선택품목 계약에 따른 인지세 별도 납부
입주
- 입주지정기간 시작일 45일 전까지 사전방문을 2일 이상 실시합니다.
- 계약자가 체결한 동호수에 대하여 발생한 제세공과금 및 관리비는 계약자가 납부합니다.
- 계약자는 입주 지정기간 이내 잔여 중도금 및 잔금, 연체료를 완납하고, 사업주체가 요구하는 제반서류 및 비용을 사업주체에게 제출 또는 납부한 후에 입주증을 발급받아 입주하여야 합니다.
